Родителям на заметку!

Права несовершеннолетних охраняются законом. Поэтому сделки с их участием имеют немало особенностей. О тонкостях распоряжения имуществом детей и подростков, защите их интересов и минимизации рисков при проведении сделок мы поговорим с экспертом – руководителем Управления Росреестра по Калужской области Марией Демьяненко.

Распоряжение имуществом

– Мария Владимировна, какие лица считаются несовершеннолетними по нашему законодательству и как влияет возраст ребенка на объем его полномочий при сделках?

– В Гражданском кодексе РФ несовершеннолетние подразделяются на две категории: не достигшие 14 лет (малолетние) и в возрасте от 14 до 18 лет.

При совершении сделок с недвижимостью в интересах малолетних действуют их законные представители – родители, усыновители или попечители. Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут самостоятельно совершать сделки с недвижимостью, но только с согласия законных представителей.

Сделка, совершенная без согласия законных представителей ребенка, не будет зарегистрирована.

– Могут ли родители распоряжаться недвижимостью ребенка?

– Недвижимость, оформленная на ребенка, является исключительно его имуществом. Поэтому родители могут продавать, обменивать, дарить недвижимое имущество своих детей только с согласия органов опеки и попечительства.

Родители или другие законные представители несовершеннолетнего также не могут по своей воле сдать собственность ребенка в аренду, передать в безвозмездное пользование или в залог, разделить имущество, выделить из него доли.

Все сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства.

Обязательные условия

– В каких случаях при сделках с недвижимостью с несовершеннолетними требуется согласие органов опеки и попечительства?

– Во всех случаях отчуждения недвижимого имущества у несовершеннолетнего.

Предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, как правило, содержит определенное условие. Например, приобретение в собственность ребенка иного недвижимого имущества взамен отчуждаемого. Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано.

Не требуется получение предварительного разрешения органа опеки и попечительства на приобретение жилья несовершеннолетним при условии, что не возникает залог в силу закона.

– Насколько необходимо присутствие нотариуса при сделках с недвижимостью с участием несовершеннолетних?

– Почти все сделки с участием несовершеннолетних, связанные с распоряжением их недвижимым имуществом, совершаются только в нотариальной форме.

Если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний, то требуется обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи или мены. Несоблюдение данного условия влечет к признанию сделки ничтожной, то есть недействительной.

Договор по передаче в залог доли несовершеннолетнего (при условии, что в залог передаются все доли) может быть заключен в простой письменной форме, но с обязательным предварительным разрешением, выданным органом опеки и попечительства.

Выделение долей

– При использовании материнского капитала для покупки жилья обязательно ли выделять доли детям? Как определяется размер этих долей?

– Когда квартира приобретается с использованием материнского капитала, выделение доли детям является обязательной процедурой. При этом доля выделяется им независимо от суммы, выплаченной из средств материнского капитала.

Законодательством не оговорен размер доли, однако необходимо сохранить минимально возможные доли детей, пропорциональные вложенным средствам материнского капитала, исходя из общего метража и стоимости жилья.

– Разрешает ли закон продать недвижимость, если там зарегистрирован несовершеннолетний, но он не является собственником?

– Недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние, которые не являются собственниками, продать можно. При этом заключается договор купли-продажи, в котором отражаются сведения о зарегистрированных лицах.