Инвестиции в старину

В советскую эпоху объекты недвижимости, в том числе и старые особняки, содержались за счет бюджета государства. Теперь старинные постройки часто находятся в частной собственности. Их судьба во многом в руках владельца. Именно от него зависит дальнейшая эксплуатация здания и его внешний вид. Но если исполнять все предписания инспекторов по охране объектов культурного наследия, то помимо хлопот это еще и очень большие материальные вложения. Не каждый потянет. А у общества есть запрос на сохранение и восстановление старых зданий, потому что эти памятники являются отражением нашей истории и хранителями культуры.

Желания не совпадают с возможностями

В конце января в калужском суде должно было состояться рассмотрение иска Управления по охране культурного наследия к собственнику калужского дома на улице Луначарского, 5. Это здание, построенное в середине XIX века, известно тем, что включено в списки объектов культурного наследия, поскольку здесь некоторое время жил и творил драматург Николай Соловьев.

Сегодня постройка находится в аварийном, а точнее, в удручающем, состоянии. По закону собственник дома, а это частное лицо, должен привести его в надлежащий вид за собственные деньги. Однако ни на какие предписания управления он не реагирует, поэтому ведомству пришлось обратиться в суд. Но суд пока не вынес решения, заседание было отложено до 13 февраля.

И такая информация осталась бы в формате текущего рабочего процесса, если бы не активность калужского краеведческого сообщества, которое несколько лет кряду требует, чтобы этот дом после ремонта был превращен в литературный музей имени Соловьева. Главный посыл краеведов: с Калугой связана жизнь многих русских и советских писателей и поэтов. Более двухсот известных литераторов посетили город и творили здесь, а музея до сих пор нет, хотя подобные учреждения существуют в других городах и они включены в туристические маршруты. Краеведы полагают, что в Калуге такой музей будет востребован посетителями.

Активность краеведов усилилась, поскольку в этом году у драматурга Соловьева юбилей: 175-я годовщина со дня рождения. В министерстве культуры создана рабочая группа по проведению торжеств. 

В нее включены и краеведы. Среди их предложений увековечить имя драматурга названием новой улицы в Калуге, съемкой телефильма, организацией книжных выставок в библиотеках, постановкой спектаклей по пьесам драматурга в драмтеатре, но главное, в доме, где он жил 10 лет, организовать литературный музей.

Прекрасные инициативы и без труда исполнимы, кроме одной.

Вот тут-то вся загвоздка. Дом - частное владение, и на его ремонт требуются десятки, если не сотни миллионов рублей. Значит, владелец, отремонтировав его, вложив кровные, должен отдать объект под нужды музея? Такой договоренности с собственником изначально не было. Но ведь общественность требует. Ни одно заседание историков-краеведов не проходит без упоминания этой темы. У них большие планы на дом Соловьева.

Скорее всего, нет

Вправе ли владелец здания распоряжаться его дальнейшей судьбой после того, как приведет его в надлежащее состояние? Может ли он планировать окупить свои вложения, предназначая помещения дома под сдачу в аренду квартиросъемщикам, офисам, магазинам, любым учреждениям? На чьей стороне закон? Об этом мы спросили начальника областного Управления по охране культурного наследия Евгения ЧУДАКОВА:



- Обязанность разместить музей в доме драматурга Соловьева, чей юбилей мы в этом году отмечаем, на собственнике не лежит. Функциональное назначение объекта культурного наследия собственник по закону вправе выбирать самостоятельно. На нем лежит обязанность сохранить физически здание. Снос таких объектов запрещен и уголовно наказуем. Поэтому музея там, скорее всего, не будет.

Краеведам надо эту информацию принять за основу.

Во сколько может обойтись собственнику ветхого дома № 5 на улице Луначарского его восстановление, какую сумму ему предстоит вложить, чтобы привести здание в порядок и дать дому вторую жизнь? 

Мы попросили главного редактора журнала «Калугахаус» Кирилла ГУСЕВА - знатока этой темы проконсультировать нас по этому вопросу и высказать свое экспертное мнение.



- Посмотрел, площадь дома 271 метр по кадастру, - пояснил Кирилл. - По грубым оценкам, стоимость восстановления составит 25-30 миллионов рублей. Но это в том случае, если делать БЕЗ оглядки на статус объекта (то есть без согласования каждого шага, но с желанием максимально воспроизвести оригинал).
Если все делать так, как предписывает закон, то в итоге расход может получиться вдвое больше (как минимум). Обычно инвесторам рекомендуют увеличить вчетверо ту смету, которая была установлена изначально проектом на такой объект. Конечно, инвестору делать такой подарок городу без собственного финансового интереса не имеет смысла. Поэтому существует практика инвестиционных соглашений, когда инвестор вкладывает деньги, а взамен что-то получает (например, участок под строительство более выгодного объекта).

На сегодня в регионе насчитывается 2671 объект культурного наследия. В региональную программу капитального ремонта многоквартирных домов входит более 100 объектов культурного наследия. В этом году кап-ремонт запланировано выполнить в семи домах, все они расположены в Калуге. Будут отремонтированы памятники истории и культуры  на улицах Дзержинского и Кирова, а также в переулках Гостиннорядском, Воскресенском и Старичковом. Научно-проектная документация, необходимая для капитального ремонта объектов культурного наследия, уже разработана. В предыдущие годы в областном центре капитальный ремонт в рамках региональной программы был проведен в 11 многоквартирных домах, признанных объектами культурного наследия.

Инвестор - не благотворитель

Подождем, когда завершатся суды и собственник выскажет свое окончательное решение: «воскресит» ли дом на свои средства или перепродаст его тому, кто захочет вложить деньги в ремонт здания.

Кстати, в Федеральном законе  «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»  прописан регламент действий местных властей в отношении нерадивых собственников ОКН, которые не выполняют требования по сохранению памятников, в результате чего те утрачивают свое значение. 

В этом случае особыми правами наделяется региональный орган охраны объектов культурного наследия. Согласно закону у него появляются основания обратиться в суд с иском об изъятии у собственника бесхозяйственно содержащегося объекта.

Если суд примет решение изъять у собственника объект, который он содержал ненадлежащим образом, а точнее, вообще не осуществлял уход за ним, ОКН будет выставлен на продажу с публичных торгов либо может быть выкуплен муниципальными властями.

Предположим, что дом тем или иным путем окажется в собственности города. По нынешним временам тратить немалые бюджетные деньги на его восстановление и музеефикацию расточительно. Остается вариант: найти нового собственника, с которым подписать концессионное соглашение на взаимовыгодных условиях. 
В данном случае, например, новый хозяин должен будет восстановить ОКН за свой счет и открыть музей драматурга Соловьева в одной части дома, а другую  часть он сможет использовать по своему усмотрению для того, чтобы окупились затраты на восстановление. 

Вот таким видится нам выход из сложившегося положения. Есть ведь положительные примеры восстановления частниками исторических зданий.