Чтоб квартирный вопрос беды не принёс
13.01.2026
Мошеннические действия при сделках с квартирами стали одной из самых обсуждаемых тем 2025 года. Между тем существуют простые и надежные способы защиты имущественных прав. Их применение сделает безопасным как приобретение, так и дальнейшее владение жильем. Что это за методы, рассказали заместитель руководителя Управления Росреестра по Калужской области Людмила ДИМОШЕНКОВА и президент Калужской областной нотариальной палаты Светлана ЖАНЖАРОВА.
Варианты обмана
Мошеннические действия при сделках с недвижимым имуществом можно условно разделить на две основных группы.К первой относится телефонное мошенничество. Злоумышленники оказывают на жертву психологическое давление, убеждая, что кто-то пытается завладеть ее персональными данными с целью хищения сбережений и недвижимого имущества. Как правило, речь идет о взломе аккаунта на портале Госуслуг. Чтобы сберечь нажитое, человека принуждают совершить продажу дома, квартиры, гаража, дачи или земельного участка и перечислить вырученные от сделки средства на некие «безопасные счета» либо передать деньги курьеру.
Вторая группа злоупотреблений связана с использованием поддельных документов при совершении сделок. Мошенники используют поддельные нотариальные доверенности, документы о праве собственности, паспорта. В результате покупатель может приобрести квартиру у тех, кому она не принадлежит и кто не имеет права совершать сделки с этой недвижимостью.
Как себя обезопасить?
Прежде всего специалисты Росреестра советуют гражданам и юридическим лицам зарегистрировать свои права.- Очень часто человек имеет на руках давно полученное свидетельство о праве на наследство, о праве собственности на землю или договор о приватизации от 1993 года. Он знает, что у него это право есть и не спешит идти регистрировать его в реестре. Очень зря! Ведь именно после регистрации вы получите весь спектр гарантированных, защищенных прав, которые мы предлагаем, - подчеркнула Людмила Димошенкова.
«» Сотрудники Росреестра никогда не звонят собственникам с угрозами или просьбами сообщить их персональные данные. Если вам вдруг поступил такой звонок и человек представился сотрудником Росреестра, вероятнее всего, вы общаетесь с мошенником, следует сразу прервать разговор и незамедлительно сообщить об этом в правоохранительные органы.Самый простой способ защитить свое имущество после регистрации – подать заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о невозможности осуществления регистрационных действий без вашего личного участия.
Сделать это можно любым доступным для вас способом: в МФЦ, на выездном приеме компании «Роскадастр», в личном кабинете на сайте Росреестра и на портале Госуслуг.
Если вдруг заявитель не придет на прием, а регистратор увидит запись о невозможности осуществления регистрационных действий без его личного участия, документы будут возвращены без рассмотрения.
Еще один совет правообладателям – внесите в ЕГРН адрес своей электронной почты. При его наличии в реестре вам будет направлено письмо о поступлении любого заявления в отношении вашего имущества. В случае, когда обращение исходит не от правообладателя и ему об этом неизвестно, своевременное информирование позволит быстро принять меры и совместно с Росреестром заблокировать возможные мошеннические действия.
При покупке изучите историю объекта
Попросите продавца квартиры предоставить выписку из ЕГРН на объект. Раньше заказать ее и увидеть, кто является правообладателем, можно было самостоятельно. Сейчас законодательство пошло по пути защиты персональных данных, и без поданного в Росреестр письменного согласия правообладателя в выписке будет указана только запись «физическое лицо». Лишь правообладатель может заказать выписку с полными данными.Помимо указания основных характеристик и зарегистрированных прав на объект недвижимости этот документ поможет вам убедиться, что продавец квартиры действительно является ее законным собственником. Чтобы сделать это, достаточно сверить указанные в выписке персональные данные с аналогичной информацией в паспорте и документе, по которому продавец приобрел объект.
Также из выписки будет понятна дееспособность продавца, является ли он единственным правообладателем или ему принадлежит только доля в квартире и есть другие собственники. Последнее обстоятельство имеет большое значение. Можно сколько угодно говорить о согласии других родственников на сделку, но по закону правообладатели должны документально проявить свою волю на отчуждение их собственности.
Выписка поможет узнать, имеются ли в отношении квартиры обременения – арест, запрет на осуществление определенных действий, ипотека или аренда. В последнее время в ЕГРН внесено много зон с особыми условиями использования территории. Это охранные зоны газового и электросетевого хозяйства, объектов культурного наследия. Многие из них имеют свои ограничения, поэтому на это нужно обратить внимание.
На выписке содержится QR-код, позволяющий проверить ее подлинность и удостовериться, что она получена именно в Росреестре, а не из каких-то сторонних источников.
Проверьте перед сделкой!
Чтобы избежать негативных последствий, специалисты рекомендуют перед сделкой обязательно обратить внимание на ряд важных моментов.Как часто переходили права на интересующий вас объект недвижимости. Насторожить должна «цепочка сделок» по переходу права собственности на одну и ту же квартиру в течение короткого периода времени. Узнать это можно, заказав выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Будет подозрительно, если вам их не показывают.
Есть ли в квартире зарегистрированные лица. Сейчас Росреестр не требует, как раньше, предоставлять выписку из домовой книги. Выдача такого документа не входит в компетенцию управляющих компаний. Сведениями о зарегистрированных в квартирах лицах обладают только территориальные подразделения миграционной службы МВД России.
Но в рамках гражданских правоотношений стороны берут на себя ответственность и вписывают в договор информацию о зарегистрированных лицах. Почему это важно? Есть ряд лиц, которые сохраняют право на пользование жилым помещением, даже если оно продается. Например, отбывающие наказание в местах лишения свободы или те, кто в свое время отказался от участия в приватизации. Они не стали собственниками, но сохраняют право пользования недвижимым имуществом.
Необходимо наличие справки о психическом здоровье продавца.
Выясните, не находится ли продавец в стадии банкротства.
Сделать это можно на государственном портале «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве». Также рекомендуется перед покупкой квартиры проверить на сайте Федеральной службы судебных приставов продавца на наличие каких-либо исполнительных производств.
Если квартира приобретена в браке, запросите нотариально удостоверенное согласие супруга на сделку.
Иногда квартира оформлена на одного из супругов, но на самом деле она приобреталась с использованием средств материнского капитала. По закону такое жилье должно быть оформлено в общедолевую собственность родителей и детей. Такие сведения можно перепроверить в местном отделении Социального фонда России.
Важно помнить, что в случае судебного разбирательства всю ответственность суд возложит на стороны сделки, в том числе на покупателя.
Поэтому в договоре купли-продажи следует подробно прописать все условия сделки. Например, что материнский капитал не использовался, что в браке собственник жилья не состоит, на момент заключения сделки он дееспособен и т.д.
Рекомендуется подробно оговорить условие, когда из квартиры будут выписаны продавцы и другие лица, которые там зарегистрированы. Лучше, чтобы они выписались из квартиры до заключения сделки.
Роль нотариуса
Если сделка совершается по нотариально удостоверенной доверенности, важно проверить ее подлинность.Слишком уж часто при заключении сделок граждане пользуются услугами своих родных и близких либо профессиональных участников рынка недвижимости, выдавая им нотариально удостоверенные доверенности. Росреестр в обязательном порядке проверяет подлинность доверенности путем межведомственного обмена информацией с Федеральной нотариальной палатой, но и нотариус, выдавая доверенность, относится к этому очень внимательно.
- Нотариус устанавливает гражданскую дееспособность по возрасту, а также фактическую дееспособность, выясняет мотивы человека, устанавливает его истинное волеизъявление, чтобы оно не противоречило его внутренней воле. То есть проверяет добровольность волеизъявления, чтобы при выражении своей воли не было установлено, что он не находится под влиянием каких-либо третьих лиц. Нотариус обязан проверить право каждой стороны на заключение договора. И, что особо важно, со стороны нотариата по закону осуществляется в обязательном порядке разъяснение правовых последствий обратившемуся лицу от совершения нотариального действия, - отметила Светлана Жанжарова.
«» Нотариус наделен государственными полномочиями и действует от лица государства. Поэтому нотариальное удостоверение сделки на основании доверенности само по себе безопасно. Кроме того, при нотариальной форме сделки нотариус несет полную имущественную ответственность в случае, если по его вине нанесен какой-то ущерб сторонам сделки.
Что ещё важно знать
- Совершать сделки в электронном виде с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи можно, только если вы дали на это письменное согласие и направили его в Росреестр через МФЦ.Через портал Госуслуг совершить электронные сделки с недвижимостью невозможно. При поступлении такого заявления в Росреестр в ЕГРН делается специальная отметка. Если ее не будет, то документы, поступившие в Росреестр в электронном виде, рассматриваться не будут.
- Никогда никому не сообщайте по телефону свои персональные данные и данные своего аккаунта на Госуслугах, а также содержание смс-сообщений, поступающих с портала Госуслуг и банковских учреждений. Эти сведения мошенники могут использовать для подготовки поддельных документов.
- Меняйте пароль к своему аккаунту на Госуслугах не реже чем раз в три месяца. Не переходите по ссылкам, отправленным в сообщениях от незнакомцев. Они могут вести на фишинговые сайты, где ваши персональные данные могут быть украдены.
- Проверяйте домен отправителя, удаляйте подозрительные сообщения, не открывайте подозрительные вложения и не перезванивайте по номерам, указанным в подозрительных сообщениях.
- Проверяйте, какие именно документы вы подписываете. Бывают случаи, когда владельца квартиры вводят в заблуждение и под видом какого-то документа, например, квитанции об оплате услуг или кредитного договора, дают ему на подпись договор купли-продажи жилья.
- Попросите быть внимательнее своих пожилых родственников и близких людей. К сожалению, люди старшего возраста особенно подвержены уловкам злоумышленников.
Алексей ГОРЮНОВ.
Фото автора.